C'è la banca specializzata (Woolwich) del gruppo internazionale (Barclays) che «presenta la nuova offerta mutui Autunno/Inverno 2007», quasi una sfilata di moda. C'è il grande istituto (Bnl, gruppo Bnp Paribas) che lancia il concorso "Vinci la tua casa" (chi sceglie un mutuo può vincere il valore in oro della casa che acquista). C'è la banca locale (Bcc di Busto Garolfo e Buguggiate) che propone il Mutuo Verde per costruzioni che mirano al risparmio energetico. Mentre gli scambi frenano, i prezzi rallentano e il mercato dei mutui si imballa, le banche aumentano competizione e innovazione di prodotto. Ma davvero al risparmiatore la maggior concorrenza e l'ondata di novità portano sempre risparmi reali?
Mercato stagnante
L'Agenzia del Territorio segnala che il mercato della casa ha frenato anche nel primo semestre 2007: gli scambi sono calati del 3,4% su base annua. I prezzi crescono meno: +6,9% su base annua nei capoluoghi (+26,5% dal 2004), +6,4% (+23,2% dal 2004) negli altri Comuni. Le erogazioni di mutui per la prima casa sono calate del 3,73%, secondo UniCredit Banca per la Casa, l'istituto specializzato di UniCredit Group, ma il mercato è cresciuto dell'1,9% grazie alle nuove aree di business.
I nuovi prodotti
Sono proprio le «nuove aree di business» la nuova riserva di caccia degli operatori. Una prateria sconfinata, dove i clienti cercano di rinegoziare vecchi contratti obsoleti e costosi utilizzando le liberalizzazioni dei decreti Bersani (mutui di sostituzione), o di sommare mutuo e altri prestiti in un'unica rata (consolidamento), o di ottenere liquidità dando in garanzia la casa (reverse mortgage). L'offerta di nuove tipologie di mutuo, così, è notevolmente accelerata negli ultimi mesi: ormai si va verso il contratto sartoriale, su misura del cliente. Lo confermano le risposte a un questionario inviato a tutte le banche attive in Italia. Da settembre a oggi nuovi contratti sono stati introdotti da una ventina di istituti: da grandi gruppi (Intesa SanPaolo, Ubi Banca, Mps), a istituti specializzati per prodotto o per canale (Macquarie Bank, GE Money Bank, Ing Direct, Micos Banca, Gruppo Banca Ucb), fino alle piccole Bcc.
Formule esotiche
I contratti sono sempre più esotici: cap rate (a tasso variabile con tetto e rata variabile), a durata variabile (tasso variabile con rata costante), con preammortamento lungo (all'inizio si pagano solo gli interessi, poi anche il capitale). Vengono strutturati piani di ammortamento (il programma di rate per restituire quota capitale e quota interessi) sempre più complessi: al tradizionale piano alla francese (a rata costante di capitale e interessi) si affiancano piani all'italiana (nella rata la quota capitale è costante), alla tedesca (gli interessi sono pagati in anticipo), all'americana (utilizza due tassi, uno per il finanziamento e uno per un piano di accumulo associato – con un tasso inferiore a quello pagato sul debito – per rimborsare la quota capitale).
Come evitare sorprese
A parte gli indubbi effetti positivi dei decreti Bersani, il problema di questa ventata di innovazione sta nella difficoltà crescente per il cliente di valutare costi e opportunità dei nuovi contratti. Sono tre le linee guida per evitare sorprese sgradevoli: evitare durate "infinite" (le rate si abbassano ma alla fine si rende alla banca una somma molto più alta), evitare preammortamenti lunghi (quando agli interessi si assommerà il capitale l'aumento della rata sarà molto forte), fare attenzione ai prodotti complementari (spesso la banca recupera con la vendita di polizze aggiuntive – e facoltative – più del risparmio concesso al cliente nel mutuo).
L'inerzia dei clienti
Secondo un sondaggio online di TeleMutuo con 5.524 risposte, tuttavia, l'elemento chiave nella scelta del mutuo, per il 92,2% degli utenti, resta il tasso, seguito da tipo di contratto e spese accessorie. Preferiti restano tasso variabile (50,4%) e ammortamento alla francese (67,6%), ritenuti più convenienti. La resistenza del pubblico all'innovazione, insomma, resta alta. Paradossalmente, le brutte sorprese si possono evitare anche così. di Nicola Borzi [fonte ilsole24ore.com]
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